PERSYARATAN PEMBANGUNAN SESUAI HUKUM BANGUNAN

 

Persyaratan Bangunan Gedung

Persyaratan bangunan gedung dapat dibagi menjadi 2 (dua) yaitu persyaratan administratif dan teknis bangunan gedung dimana diatur bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi kedua persyaratan tersebut.

1. Yang masuk dalam ruang lingkup persyaratan administratif bangunan gedung ini yaitu:
• persyaratan status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah;
• status kepemilikan bangunan gedung; dan
• izin mendirikan bangunan gedung.
2. Sementara itu, persyaratan teknis bangunan gedung dapat dibagi lagi menjadi 2 (dua) yaitu meliputi persyaratan tata bangunan dan persyaratan keandalan bangunan gedung.

• Ruang lingkup persyaratan tata bangunan yaitu meliputi:

a) Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, yaitu berhubungan dengan persyaratan peruntukan lokasi bangunan gedung yang tidak boleh mengganggu keseimbangan lingkungan, fungsi lindung kawasan, dan/atau fungsi prasarana dan sarana umum, serta ketinggian gedung;

b) Arsitektur bangunan gedung; dan

c) Persyaratan pengendalian dampak lingkungan, yaitu persyaratan pengendalian dampak lingkungan yang hanya berlaku bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan. Persyaratan terhadap dampak lingkungan ini sendiri berpedoman pada undang-undang tentang pengelolaan lingkungan hidup yang mengatur tentang kewajiban setiap usaha dan/atau kegiatan yang menimbulkan dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup untuk wajib memiliki analisis mengenai dampak lingkungan hidup untuk memperoleh izin melakukan usaha dan/atau kegiatan.

• Persyaratan keandalan bangunan gedung, persyaratan ini ditetapkan berdasarkan fungsi masing-masing bangunan gedung yang secara umum meliputi persyaratan:

a) keselamatan, yaitu berkenaan dengan persyaratan kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dengan melakukan pengamanan terhadap bahaya kebakaran melalui sistem proteksi pasif dan/atau proteksi aktif serta bahaya petir melalui sistem penangkal petir;

b) kesehatan, yaitu berkenaan dengan persyaratan sistem sirkulasi udara, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunan gedung;

c) kenyamanan, yaitu berkenaan dengan kenyamanan ruang gerak dan hubungan antar ruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan; dan

d) kemudahan, yaitu berkenaan dengan kemudahan akses bangunan gedung, termasuk tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang mudah, aman, dan nyaman bagi penyandang cacat dan lanjut usia, serta penyediaan fasilitas yang cukup untuk ruang ibadah, ruang ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas komunikasi dan informasi.

Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Penyelenggaraan bangunan gedung tidak hanya terdiri dari penggunaan bangunan gedung, melainkan juga meliputi kegiatan:

1. Pembangunan, yang dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi melalui tahapan perencanaan dan pelaksanaan dengan diawasi pembangunannya oleh pemilik bangunan gedung. Pembangunan bangunan gedung dapat dilaksanakan setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui oleh Pemerintah Daerah dalam bentuk IMB. Pembangunan bangunan gedung ini sendiri dapat dilakukan baik di tanah milik sendiri maupun di tanah milik pihak lain.
2. Pemanfaatan, yang dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah bangunan gedung tersebut dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi. Bangunan gedung dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi apabila telah memenuhi persyaratan teknis. Agar persyaratan laik fungsi suatu bangunan gedung tetap terjaga, maka pemilik gedung atau pengguna bangunan gedung wajib melakukan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala terhadap bangunan gedung.
3. Pelestarian, yang dilakukan khusus untuk bangunan gedung yang ditetapkan sebagai cagar budaya yang harus dilindungi dan dilestarikan.
4. Pembongkaran, alasan-alasan bangunan gedung dapat dibongkar apabila bangunan gedung yang ada:
• tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki;
• dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya;
• tidak memiliki IMB.

Selain mengatur tentang persyaratan bangunan gedung, UU Bangunan gedung juga mengatur mengenai hak dan kewajiban pemilik bangunan.

1. Pemilik bangunan gedung mempunyai hak yaitu antara lain:
• melaksanakan pembangunan bangunan gedung setelah mendapatkan pengesahan dari Pemerintah Daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi persyaratan;
• mendapatkan surat ketetapan serta insentif untuk bangunan gedung dan/atau lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan dari Pemerintah Daerah;
• mengubah fungsi bangunan setelah mendapat izin tertulis dari Pemerintah Daerah;
• mendapatkan ganti rugi apabila bangunannya dibongkar oleh Pemerintah Daerah atau pihak lain yang bukan diakibatkan oleh kesalahannya.
2. Pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban yaitu antara lain:
• melaksanakan pembangunan sesuai dengan rencana teknis bangunan gedung;
• memiliki IMB;
• meminta pengesahan dari Pemerintah Daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung pada tahap pelaksanaan bangunan.
3. Pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai hak yaitu antara lain:
• mengetahui tata cara atau proses penyelenggaraan bangunan gedung;
• mendapatkan keterangan tentang peruntukan lokasi dan intensitas bangunan pada lokasi dan/atau ruang tempat bangunan akan dibangun;
• mendapatkan keterangan tentang ketentuan persyaratan keandalan dan kelayakan bangunan gedung;
• mendapatkan keterangan tentang bangunan gedung dan/atau lingkungan yang harus dilindungi dan dilestarikan.
4. Pemilik dan pengguna bangunan gedung mempunyai kewajiban yaitu antara lain:
• memanfaatkan serta memelihara bangunan gedung sesuai dengan fungsinya secara berkala;
• melengkapi petunjuk pelaksanaan pemanfaatan dan pemeliharaan bangunan gedung;
• membongkar bangunan gedung yang telah ditetapkan dapat mengganggu keselamatan dan ketertiban umum serta tidak memiliki perizinan yang disyaratkan.

Peran Masyarakat

Sebagai bagian dari pengguna bangunan gedung, dalam UU Bangunan Gedung juga mengatur mengenai peran masyarakat dalam penyelenggaraan bangunan gedung yang mencakup:

1. pemantauan penyelenggaraan bangunan gedung;
2. memberi masukan kepada Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dalam penyempurnaan peraturan, pedoman, dan standar teknis untuk bangunan gedung;
3. menyampaikan pendapat dan pertimbangan kepada instansi yang berwenang terhadap penyusunan rencana tata bangunan, rencana teknis bangunan gedung dan kegiatan penyelenggaraan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan;
4. melaksanakan gugatan perwakilan terhadap bangunan gedung yang mengganggu, merugikan, dan/atau membahayakan kepentingan umum.

Sanksi

Berkenaan dengan sanksi dalam hal adanya pelanggaran atas UU Bangunan Gedung, pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung dapat dikenakan sanksi administratif dan/atau sanksi pidana. Yang masuk dalam ruang lingkup sanksi administratif yaitu dapat diberlakukan pencabutan IMB sampai dengan pembongkaran bangunan gedung serta dapat dikenakan sanksi denda maksimal 10% (sepuluh persen) dari nilai bangunan yang sedang maupun telah dibangun. Sedangkan sanksi pidana yang diatur dalam UU Bangunan Gedung ini dapat berupa sanksi kurungan penjara selama-lamanya 5 (lima) tahun penjara dan/atau pidana denda paling banyak 20% (dua puluh persen) dari nilai bangunan gedung jika karena kelalaiannya mengakibatkan hilangnya nyawa orang lain.

Berikut ini syarat-syarat penyusunan Dokumen Analisis Megenai Dampak Lingkungan (AMDAL) bagi kegiatan Pembangunan Perumahan :

1. KTP dan NPWP
2. Akta Pendirian Perusahaan
3. Tanda Daftar Perusahaan (TDP)
4. Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP)
5. Surat Ijin Tempat Usaha
6. Ijin Tetangga/Akta Jual Beli Tanah
7. Sertifikat Tanah
8. Pengesahan Site Plan
9. Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR)
10. Rekomendasi Peil Banjir
11. Denah atau Layout Bangunan

IMB

Apakah Izin Mendirikan Bangunan (IMB) itu?

Izin Mendirikan Bangunan atau biasa dikenal dengan IMB adalah perizinan yang diberikan oleh Kepala Daerah kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku.  

IMB merupakan salah satu produk hukum untuk mewujudkan tatanan tertentu sehingga tercipta ketertiban, keamanan, keselamatan, kenyamanan, sekaligus kepastian hukum.Kewajiban setiap orang atau badan yang akan mendirikan bangunan memiliki Izin Mendirikan Bangunan terdapat pada Pasal 5 ayat 1 Perda 7 Tahun 2009. IMB tersebut melegalkan suatu bangunan yang direncanakan sesuai dengan Tata Ruang yang telah ditentukan dan rencana kostruksi bangunan tersebut juga dapat di pertanggungjawabkan dengan maksud untuk kepentingan bersama.  Sehingga jelas bahwa IMB itu penting.

Nilai lebih jika memiliki bangunan yang telah ber-IMB

Selain hal tersebut memiliki bangunan yang telah ber-IMB juga memiliki kelebihan dibandingan dengan bangunan yang tidak ber-IMB, yakni :
1.    Bangunan memiliki nilai jual yang tinggi
2.    Jaminan Kredit Bank
3.    Peningkatan Status Tanah
4.    Informasi Peruntukan dan Rencana Jalan

Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Mengurus IMB (Izin Mendirikan Bangunan) bagi Anda yang berkeinginan untuk mendirikan bangunan, merenovasi rumah, merubah, menambah, dan memperluas rumah adalah sebuah keniscayaan. Mengapa? Memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan) akan membuat Anda mempunyai kepastian hukum tentang bangunan yang akan Anda dirikan. Termasuk pula di dalamnya adalah kelayakan, kenyamanan, dan keamanan bangunan yang sesuai akan fungsi dan gunanya. Beberapa kasus yang terjadi dengan ketiadaannya IMB (Izin Mendirikan Bangunan) saat mendirikan rumah, malah akan membuat kerepotan sang pemilik rumah, misalnya tanpa sepengetahuannya, jalan di depan rumah akan mengalami pelebaran sebanyak 6 meter sementara rumah yang didirikan sudah hampir separuh jadi. Tentu saja dia harus merenovasi ulang bangunan rumahnya, hal ini sangatlah merugikan. Rugi waktu dan tentu saja rugi biaya. Mengurus IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tentu saja juga akan malah mendatangkan keuntungan bagi sang pembilik bangunan, contohnya dia akan tahu rencana pemerintah terhadap area di sekitar bangunan rumahnya sehingga rencana pembangunan, renovasi, dan lain-lain dapat disesuaikan dengan hal tersebut. Memiliki IMB (Izin Mendirikan Bangunan) juga berpengaruh terhadap pengajuan kredit pada bank.

Cara Mengurus IMB (Izin Mendirikan Bangunan)

Ada beberapa hal yang perlu Anda siapkan sebelum mengurus IMB, diantaranya adalah beberapa syarat administrasi seperti; formulir permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), foto copy KTP owner, foto copy bukti kepemilikan tanah yang sah, foto copy pembayaran dan pelunasan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), gambar IMB, dan gambar arsitektur rumah. Segera saja Anda memenuhi beberapa persyaratan tersebut sebelum Anda mengajukan permohonan IMB (Izin Mendirikan Bangunan).

Adapun proses untuk pengurusan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) adalah sebagai berikut, setelah Anda memenuhi beberapa persyaratan administrasi diatas, maka sebaiknya Anda segera mengajukan permohonan IMB pada pemerintah bersangkutan, kira-kira dalam jangka waktu lima hari Anda akan mendapatkan informasi revisi dari GSB, KLB, KDB, dan lain-lain, juga beberapa revisi yang terkait dengan bangunan yang akan Anda bangun. Setelah terbitnya IP (Ijin Pembangunan) maka Anda sudah boleh untuk memulai membangun, sembari menuggu terbitnya IMB dalam jangka waktu kurang lebih 20 hari.

Perlu Anda ketahui bahwa IMB memiliki masa berlaku selama 1 tahun. Setelah IMB (Izin Pendirian Bangunan) Anda terbit, maka Anda dapat mengajukan permohonan IPB (Ijin Penggunaan Bangunan) yang nanti akan berlaku kurang lebih 10 untuk rumah tinggal dan 5 tahun untuk non hunian tinggal. Mengurus IPB juga sama  pentingnya dengan mengurus IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Dengan memiliki IPB, maka Anda akan lebih mudah mengurus PKMB (Permohonan Kelayakan Menggunakan Bangunan) yang akan Anda dapatkan setelah masa berlaku IPB habis. Selamat membangun!